杭州土地新政后，新司机不断往里扑，老司机却为何甘当看客？答案原来是这样……

　　一场赌局中，当然不只有赢家和输家，其实更多的是看客。

　　细数3月24日杭州公布土地新政以来的三场出让会，涉宅地块无一例外将现房销售，并进入自持阶段。

　　不难发现，在这一场场攻城略地中“唱主角”的，几乎都是生面孔：联发、中冶、金辉&建发、禹洲。

　　当生面孔不惜代价豪赌明天时，不少熟面孔竟不约而同地当起了“看客”。

　　尽管现在谈“输赢”还尚早，但为什么这段时间，绿城、滨江、万科、融创等大型房企不拿地了？他们在忙什么？

杭州的大牌房企

今年以来几乎不拿地

　　5月24日，超过20万㎡体量的三墩北大盘被金辉&建发联手拿下时，全现房销售以及32%的自持比例，让不少业内人士瞠目结舌，直言看不懂这笔账。

5月24日土拍现场

　　面对这些陌生面孔的“凶猛”攻势，杭州的大牌房企近来却齐齐“沉默”。

　　要知道，万科、融创、滨江等房企在前两年都称得上是拿地大户，万科更被业内称为“拿地专家”。

　　2015年，杭州刚度过楼市“冰封期”，9月后文晖宅地的入市，万科一改过去普遍以低溢价率拿地的作风，拿下了入杭以来首个“高价”项目，也由此拉开当年土地市场回暖的序幕。

　　那一年，万科以57.4亿元总金额在杭州狂斩7宗宅地，位列当年土地市场房企拿地金额第二名，仅次于平安，而融创、滨江也均位列前十榜单。

　　当时，万科、融创在主城区拿的几块地价格都不算便宜，如今看来却颇具前瞻眼光。

　　去年杭州楼市高歌猛进，土地市场同样一把火从头烧到尾，各板块的地价体系已被重塑。而去年的在杭房企全年拿地金额榜单上，本土一哥绿城也赫然在列。

　　今年的土拍现场，尽管仍然能看到绿城、万科、融创等大佬的身影，但已几乎很少看到他们举牌，而滨江房产，甚至连报名都不参加了。

坚持有质量的增长

绝不冲动拿地

　　据记者了解，这些大牌房企并不看好此时在杭州拿地。

　　“不同企业对未来市场的预判不同，拿地决策也会不同。对一些企业而言，或许还在可控范围内，可以赌一把，但我们认为风险太高。”滨江房产一位高层表示。

　　融创内部人士告诉记者：“杭州的土地市场，我们会持续关注，但未必会去拿。除非这块地在区域内有标杆意义。花60亿元在杭州投资一块土地，三年后才能卖，也不能计入第二年指标内，而这60亿元明明可以在周边城市布局很多块地。”

　　绿城也认为，在市场调控的环境下，手握大量现金和银行授信，远好过拿着太多的高价地。

　　相关负责人回应：“坚持有质量的增长，绝不冲动拿地，在这个大前提下，随着一二线城市限购限价政策的不断出台，绿城也谨慎关注安全边际较高的三四线城市的投资机会。”

　　在绿城看来，随着调控持续，下半年杭州楼市或许会发生变化，土地热也有可能降温。“届时我们会考虑逆周期拿地。”

　　浙江万科南都房地产有限公司副总经理吴蓓雯也认为：“房地产是我们长期的主业，首先考虑的肯定是持续经营，理性拿地才有利于长期发展。”

　　在他们看来，民营房企不像央企那般不差钱，更注重健康的资金周转，除非是具有杭州标杆意义的项目，不然不会轻易尝试现房销售甚至自持。

　　事实上，通过前两年富有前瞻性的拿地，这些大牌房企的土地储备大多充足，并不急于拿地。

　　万科项目众多，几个月来都持续位列销售金额的榜首，滨江稳定地位居销售榜第二位，而融创今年也多次闯进前三。

　　过去两年里，万科在杭州八区共竞得15宗地块，此外还不包括多个联合开发以及收购项目。

　　滨江高管朱立东则说：“滨江在杭州大本营有一定货值，能确保未来两三年的开发量，所以不需要在当前的杭州土地市场中，用‘高代价’拿地。”

并购或转战其他城市

增加土地储备

　　朱立东告诉记者：“企业发展与稳健经营，是一枚硬币的两面，都是必须要考虑的。其实发展的路径有很多，虽然没有拿地，但在合作、兼并、代建等其他方向，都是大有可为的。”

　　不在杭州土地市场高价拿地，并不意味着他们就不再拓展土地储备。

　　滨江自去年进入上海、深圳之后，在全国扩张之路上越走越远，今年在一线城市的开拓脚步也将继续提速，同时也积极关注着长三角一带城市土地，例如今年也参与了温岭、义乌的土地出让会。

　　而绿城在全省的土地拍卖市场上也动作频繁。

　　5月18日，绿城联手浙江交投，以42.59亿元总价摘得义乌两宗宅地；5月19日，绿城又以175%溢价率，12.66亿元总价竞得丽水市一宗宅地。

　　融创今年上半年也积极在浙北例如嘉兴等多城市拿地。

　　一位融创内部人士告诉记者：“因为土地储备方面比较充分，因此在杭州土地市场的拿地压力也相对较小。接下去，还是会继续关注长三角城市直接辐射的三四线优质城市优质地块，以及二级市场的并购项目。”

　　并购也是一种有效增加土地储备的方式。

　　融创接连收购了融科和莱蒙旗下项目，并入股金成，合作组建了平台公司。万科亦不遑多让，通过与坤和、开元等组建平台公司，万科杭州公司的版图上顿时又多了不少项目。

记者手记

土地市场的围城

　　围城内的心存忧虑，围城外的依旧拼命想进来。

　　已拿地的联发、中冶都是第一次入杭，建发此前虽入股了凤起潮鸣项目，但在杭州直接拿地还是第一次。

　　从杭州土地出让会的报名名单来看，依旧有不少房企聚在围城外，等待时机进入，例如新希望、葛洲坝、上坤等大鳄“虎视眈眈”。

　　5月27日萧山蜀山地块的争夺中，葛洲坝、上坤均出手不弱，葛洲坝最终被凶悍的闽系房企禹洲击败。但他们的进入，是迟早的事情。对他们来说，入杭是战略，可以不计成本。

　　而绿城、滨江、万科、融创等房企，都是杭州楼市的“老司机”，经历过市场的冰火两重天。对于市场，对于调控，他们更加敬畏。

　　他们经不起豪赌，但赌徒和不差钱的央企可以。

　　前几年央企拼命制造地王，如今遭禁令后虽不再制造地王，但土地市场换了玩法，玩现房销售，玩自持，对这个游戏，资金成本低得多的央企更玩得起，他们具有穿越周期的能力。

　　而对赌徒来说，就赌杭州这座城市的未来，赌调控不会持久，赌杭州房价会报复性反弹。

　　也许绿城、万科、滨江们的相对保守不一定能赢，但他们起码能在这座城市深耕得长久。

新政以来，杭州主城区涉宅地块出让结果

印梦怡

简介：钱江晚报文艺老司机，房产记者里的土拍会小公主。关心老城保护，也关心房产圈的大事小事，记录城市有机更新下的人居变迁。

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